By | 1. Februar 2018

Ob Haus oder Wohnung, wer ein Eigenheim besitzt, ist früher oder später damit konfrontiert, Renovierungsarbeiten oder Tätigkeiten zur Anhebung des Standards durchzuführen. Wer dann keine finanziellen Rücklagen geschaffen hat, ist auf eine alternative Finanzierungsoption angewiesen. Eine davon ist ein Wohnkredit, der häufig zu günstigen Konditionen erhältlich ist.

Konkrete Maßnahmen werden finanziert

Um den Wert einer Immobilie langfristig zu erhalten, ist es in regelmäßigen Abständen notwendig, das Gebäude, aber auch sein Innenleben zu erneuern bzw. optimal instand zu halten. Dazu sind Wohnkredite günstige Finanzierungsoptionen, die noch dazu in den meisten Fällen rasch verfügbar sind. Die Höhe der ausbezahlten Beträge ist dabei sehr individuell zu regeln, durchschnittlich liegen sie zwischen 1.500 Euro und 50.000 Euro. Es gibt die verschiedensten Maßnahmen, die mit dieser Finanzierungsform durchgeführt werden können. Die beliebtesten sind

– Reparatur von Heizung oder Innenraumausstattung
– neue Gartengestaltung
– funktionale Anbauten an das Gebäude
– Neubau eines Carports
– Neugestaltung der Küche samt Geräten und Mobiliar
– Ausbau des Dachgeschosses

Was konkret ein Immobilienbesitzer mit seinem Wohnkredit finanzieren möchte, muss er mit dem finanzierenden Institut abklären. Meist gewähren diese einen relativ großen Spielraum, wobei die exakten Maßnahmen oft gar nicht im Finanzierungsvertrag erwähnt werden. Auch damit bleibt eine verhältnismäßig große Freiheit in der Verfügbarkeit des Geldes. Allerdings gilt der Grundsatz, dass das Geld ausschließlich für die Modernisierung, Renovierung oder Neugestaltung des Zuhauses verwendet werden darf.

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Wichtige Voraussetzungen für einen Wohnkredit

Um einen Wohnkredit erhalten zu können, ist die wichtigste Voraussetzung, dass der Kreditnehmer tatsächlich auch Eigentümer der Wohnung bzw. des Hauses ist. Wer nur zu Miete wohnt und Umbauarbeiten plant, muss dies in der Regel mit dem Vermieter klären, ohne dessen Zustimmung keine baulichen Veränderungen durchgeführt werden dürfen. Eine weitere Voraussetzung für einen Wohnkredit ist auch eine gute Bonität, wie sie auch bei den meisten anderen Finanzierungsformen erwartet wird. Sie dient hauptsächlich dazu, um der Bank das Ausfallsrisiko zu minimieren. Diese revanchiert sich meist in der Folge mit günstigen Zinskonditionen. Wer aufgrund seiner Bonität keine Zusage für den Wohnkredit erhält, kann es zwar bei Finanzierungsinstituten versuchen, die keine Schufa-Auskunft oder keinen Einkommensnachweis verlangen, doch diese sind meist überteuert. Eine hilfreiche Maßnahme, um doch noch zu einer Finanzierung zu kommen, ist entweder ein zusätzlicher Antragsteller, der über ein geregeltes Einkommen verfügt, oder aber eine andere Sicherheit wie eigener Besitz. Auch ein Privatdarlehen von Freunden oder aus der Familie kann eine Alternative für einen Wohnkredit darstellen, immerhin können hier die Zinsen und Bedingungen der Rückzahlung komplett individuell und frei vereinbart werden.

Kaum weitere Kosten beim Wohnungkredit

Anders als bei Hypothekarkrediten und anderen Finanzierungsformen, wird bei einem Wohnkredit auf einen Grundbucheintrag für die Bank verzichtet. Damit entstehen auch keine weiteren Kosten wie eine Notargebühr oder finanzieller Aufwand für die Eintragung im Grundbuch. Grundsätzlich sind die meisten Finanzinstitute mit Kopien, die den Besitz der Immobilie bestätigen, zufrieden. Sobald der Kredit aufgenommen wird, bürgt der Antragsteller mittels einer Lohnpfändungsklauses, um mögliche Zahlungsausfälle zu vermeiden. Abgesehen davon kann natürlich die Immobile selbst als Sicherheit dienen. Da ja der Wohnkredit für Maßnahmen zur Werterhaltung und sogar manchmal zur Wertsteigerung des Gebäudes dient, gibt es von vielen Banken ihrerseits Unterstützung in Form von niedrigen Zinsen.

Wohnkredit – Hypothekarkredit: was ist der Unterschied?

Auch wenn sich beide Finanzierungsformen um die Immobilie drehen, dürfen sie dennoch nicht verwechselt werden. Beim Hypothekarkredit handelt es sich um ein besichertes Darlehen, das die Wohnung bzw. das Haus quasi als Pfand nutzt. Damit entstehen zusätzliche Kosten für Notar und Grundbuchamt. Abgesehen davon hat die Bank die Option, bei Nichtzahlung der vereinbarten Raten die Immobilie versteigern zu lassen. Grundsätzlich ist auch die Höhe der Kreditsumme bei Hypothekarkrediten deutlich höher als bei Wohnkrediten.

Die Kredithöhe niedrig halten

So sinnvoll ein Wohnkredit für die Renovierung oder Instandhaltung einer Immobilie ist, ist er doch für eine gewisse Zeit eine außerordentliche Belastung des Haushaltsbudgets. Allein schon deshalb macht es Sinn, hier die Kreditsumme möglichst niedrig zu halten. Ratsam ist etwa, sich direkt bei Händlern oder Möbelhäusern bzw. Handwerkern in eine gute Verhandlungsposition für den Preis zu begeben. Das ist dann der Fall, wenn Barzahlung möglich ist. Und genau die wird durch eine Wohnkredit möglich und bringt jeden renovierungswilligen Immobilienbesitzer in eine gute Ausgangslage für Preisverhandlungen. Zudem macht es Sinn, gewisse Renovierungsarbeiten wie Tapezieren, Laminat verlegen etc. selbst durchzuführen oder durch fachkundige Laien erledigen zu lassen. Damit bleiben die Kosten im überschaubaren Rahmen und Qualitätseinbußen sind dennoch ausgeschlossen.

Beim Wohnkredit auf einige Aspekte achten

Wie bereits ausgeführt, ist ein Wohnkredit nicht mit einer klassischen Finanzierung des Eigenheims vergleichbar. Denn grundsätzlich handelt es sich dabei um einen traditionellen Ratenkredit bzw. ein ganz klassisches Annuitätendarlehen, das zweckgebunden von der Bank vergeben wird. Damit sollten Kreditnehmer einige Aspekte bedenken, die einen Profit bei der Rückzahlung des Kreditbetrages bedeuten. Es gibt bei den meisten Finanzinstituten nämlich Sonderkonditionen, die den Kredit günstiger machen und die sich kein Kreditnehmer entgehen lassen sollte. Dazu gehört zum Beispiel die Möglichkeit auf eine Sondertilgung, die ermöglicht, dass Teilbeträge zwischen den normalen Raten zurück gezahlt werden. So verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens deutlich. Da der Bank damit Zinsen entgehen, wird oft eine sogenannte Vorfälligkeitsentscheidung verrechnet. Wichtig ist also, sich direkt beim Kreditvertrag abzusichern, dass die üblichen zehn Prozent der Kreditsumme auch außerplanmäßig getilgt werden können. Auch eine kostenlose Gesamttilgung kann Sinn machen. Wer unverhofft ein größeres Erbe antreten kann oder sonst zu einem erheblichen Geldbetrag kommt, ist in der Lage, den Restbetrag auf einmal zu tilgen.

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Auch unerwartete Ereignisse einplanen

Die finanzielle Belastung, die ein Wohnkredit für das Haushaltsbudget bedeutet, muss gut überlegt werden. Abgesehen davon ist es ratsam, dass sich der Kreditnehmer für unvorhergesehene Ereignisse absichert. Wird er unvermutet arbeitslos oder ist sein Budget aus einem anderen Notfall heraus überbelastet, kann eine Ratenpause Erleichterung bringen. Viele Banken gewähren ihren Kunden mittlerweile vertraglich eine Ratenpause, die unterschiedlich lang ausfallen kann. Wichtige Voraussetzung dafür ist dann allerdings, dass der Kredit bereits länger besteht und über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten die Raten pünktlich und ordnungsgemäß getilgt wurden. Es liegt auf der Hand, dass nicht alle Banken die gleichen Sonderleistungen anbieten, doch Grundlegendes wie Ratenpausen, kostenlose Sondertilgungen und die Möglichkeit der Gesamttilgung sind bereits durchaus Standard. Wichtig ist trotzdem, vor Abschluss eines Wohnkredites ausgiebig die einzelnen Anbieter zu vergleichen.

Sinnhaftigkeit eines Wohnkredites hinterfragen

Wie jede andere Finanzierungsform auch, sollte ein Wohnkredit gründlich hinterfragt werden. Er macht genau dann Sinn, wenn sich ein Immobilienbesitzer noch in der Phase der Rückzahlung seiner Haus- oder Wohnungsfinanzierung befindet. Denn genau dann wird meist jedes verfügbare Finanzmittel zur Tilgung des Darlehens verwendet, womit für außerordentliche Ausgaben wie die Instandhaltung der Immobilie kaum etwas übrig bleibt. Für einen Wohnkredit wird ja kein Eintrag ins Grundbuch notwendig, womit es auch zu keinen Komplikationen mit eventuell anderen laufenden Finanzierungsformen kommen kann.

Rückzahlung des Wohnkredites ist einfach

Wer sich die Frage stellt, wie ein Wohnkredit zurück gezahlt werden kann, der kann einfach Vergleiche zu einem traditionellen Kredit ziehen. Denn ebenso wie dieses ist der Kredit für Umbau- oder Instandhaltungsarbeiten in monatlich gleichbleibenden Raten an die Bank zu zahlen. Diese setzen sich gleichermaßen aus einer Zins- als auch einer Tilgungsleistung zusammen. Dazu besteht bei den meisten Finanzinstituten die Option, außertourliche Rückzahlungen zu leisten, die vorher vertraglich vereinbart wurden. Grundsätzlich sollten Immobilienbesitzer bei der Wahl des Wohnkredits auf die genau Form der Finanzierung achten. Es gibt nämlich zwei unterschiedliche Arten, und zwar

– einen Festpreis Kredit, bei dem die Zinshöhe nicht verhandelbar ist. Hier wird die Bonität des Kreditwerbers überprüft und gebenenfalls die Kreditkonditionen vereinbart.
– einen bonitätsabhängigen Kredit, bei dem die Zinshöhe sich nach dem Einkommensverhältnis des Kreditnehmers richtet. Zudem hat hier die Arbeitsplatzsicherheit einen wesentlichen Einfluss auf die Konditionen des Wohnkredites.

Die Laufzeit hat Auswirkungen auf die Höhe des Kredits

Wie teuer im Endeffekt die Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten durch einen Wohnkredit werden, hängt unter anderem von der gewählten Laufzeit der Finanzierung ab. Denn je länger diese ist, desto geringer ist zwar die monatliche Rate, desto geringer ist aber auch die Tilgung. Wer hingegen seinen Kredit rasch zurück zahlen möchte, muss in der Lage sein, hohe Darlehensraten leisten zu können. Sind hingegen nur kleine monatliche Raten möglich, benötigt die Tilgung der eigentlichen Kreditsumme länger Zeit, was den kompletten Kredit im Endeffekt teurer macht. In diesem Zusammenhang ist es also wichtig, sich über seine eigenen Ansprüche in Bezug auf die Finanzierungsdauer klar zu werden und vernünftig zu kalkulieren, welche Ratenhöhe monatlich leistbar ist.

Auf versteckte Kosten achten

Auch wenn es gerade bei Direktbanken nur mehr sehr selten vorkommt, dass Bearbeitungsgebühren für Wohnkredite an die Kunden verrechnet werden, sind versteckte Kosten immer zu beachten und zu hinterfragen. Hier geben die Angaben zu den Soll- bzw. den Effektivzinssätzen wichtigen Aufschluss. Der Sollzinssatz bezeichnet lediglich die tatsächliche Verzinsung der Kreditsumme, während der Effektivzinssatz auch sämtliche Nebengebühren, Bearbeitungskosten und ähnliche Gebühren seitens der Bank beziffert. Diese Angaben ermöglichen erst einen tatsächlichen und realen Vergleich von Kreditkonditionen, weshalb auch gerade darauf zu achten ist. Meist sind verlockend günstige Zinsangebote der Banken lediglich auf den Sollzinssatz bezogen, womit klar ist, dass der Kredit im Endeffekt um einiges teurer werden kann. Immerhin gilt, dass auch bei Rückzahlung eines Wohnkredites mit einem Mal, anteilige Bearbeitungskosten durch die Bank verrechnet werden.

Wohnkredit im Internet – für wen und wann geeignet?

Wer einen Kredit benötigt, wählt meist als ersten Schritt den Gang zur Hausbank. Doch Direktbanken, die online tätig sind, machen diesen inzwischen starke Konkurrenz. Das allein schon deswegen, da oft die Konditionen deutlich günstiger sind als bei traditionellen Filialbanken. Klar ist allerdings, dass auch sie strengen Regularien unterliegen, wer für die Gewährung eines Wohnkredites in Frage kommt. Das sind meist Personen, die über ein festes Einkommen verfügen, dabei wird zwischen Angestellten, Arbeitern oder Beamten kein Unterschied gemacht. Freiberuflich Tätige hingegen haben es oft schwerer, an eine Finanzierung zu gelangen. Finden sie ein Finanzinstitut, das einen Kredit gewährt, müssen sie oft mit deutlich höheren Zinsen und insgesamt einer teureren Abwicklung rechnen. Vermutlich liegt der Grund darin, dass die Interpretation von Bilanzen und Finanzunterlagen von Selbstständigen oder Freiberuflern aufwändiger ist als einfach einen Blick auf die letzten drei Gehaltsnachweise eines Angestellten oder Arbeiters zu werfen.

Kein Wohnkredit, was nun?

Wer bei seiner Hausbank bzw. bei angefragten Direktbanken im Internet keine Finanzierung für die Modernisierung bzw. Renovierung seines Zuhauses bekommt, hat unterschiedliche Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Zum einen kann die Bonität deutlich verbessert werden, zum Beispiel dadurch, dass

– die Höhe der benötigten Summe reduziert wird
– ein zusätzlicher Vertragspartner zur Sicherheit nominiert wird
– die Laufzeit entsprechend erhöht wird und damit die Rate sinkt
– der Kredit zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen transferiert wird.

Vielleicht ist es aber auch eine Option, statt eines Wohnkredites auf einen sogenannten Renovierungs- und Modernisierungskredit zu wechseln. Dieser wird oft von Banken angeboten, allerdings ist er an spezielle Umbaumaßnahmen zweckgebunden. Vor allem individuelle Maßnahmen zur Einsparung von Energie im Gebäude und im Haushalt sind hier gemeint, wobei es dazu meist sogar noch staatliche Fördermaßnahmen gibt. Wer einen Renovierungskredit in Anspruch nimmt, muss in der Folge damit rechnen, dass die Bank nach Darlehensauszahlung entsprechende Rechnungen über die durchgeführten Arbeiten vorgelegt haben möchte. Dies ist bei einem Wohnkredit nicht der Fall, womit er hier deutlich im Vorteil ist. Dank der engen Zweckgebundenheit, die ein Renovierungskredit hat, sind allerdings die Zinsen meist sehr niedrig. Im Unterschied zu dieser Finanzierung ist der Modernisierungskredit zu sehen. Denn dieser hat zwar einen ähnlichen Verwendungszweck, allerdings beziehen sich diese ausschließlich auf Maßnahmen, die eine Erhöhung des Standards der Immobilie und damit eine Wertsteigerung zur Folge haben. Ob für einen Immobilienbesitzer also ein Wohn-, Renovierungs- oder Modernisierungskredit in Frage kommt, hängt einzig und allein von den Arbeiten ab, die er damit finanzieren möchte. Hier gilt es im Vorfeld genau zu überlegen, welche Arbeiten erledigt werden sollen.

Der Wohnungs-Kredit ist schnell beantragt

Bevor der Immobilienbesitzer einen Wohnkredit beantragt bzw. die Konditionen dafür ausgiebig vergleicht, muss er genau wissen, welchen Kapitalbedarf er eigentlich hat. Dazu macht es Sinn, sich entsprechende Angebote von Heimwerkern bzw. Fachhandwerkern und Firmen einzuholen und die Materialpreise zu vergleichen. Steht der Betrag anschließend fest, kann mit einem einfachen Kreditvergleich auf Plattformen im Internet mit wenigen Klicks das günstigste Angebot zur Finanzierung gefunden werden. Dazu muss einfach der gewünschte Kreditbetrag sowie die Laufzeit eingegeben werden. Anschließend wird der Verwendungszweck definiert, bevor passende Angebote erstellt und zugesandt werden. Viele der Anbieter von Wohnkrediten sind direkt mit den Vergleichsseiten vernetzt, sodass umgehend nach Erhalt des Offerts der Kredit beantragt werden kann. Direkt über das Onlineportal erfolgt die Überprüfung der Bonität aufgrund der gemachten Angaben. Meist erfolgt nachträglich noch seitens der Bank die Abfrage bei der Schufa, bzw. eine Einholung einer entsprechenden Auskunft von dort. Ist dies alles geklärt und für positiv befunden, werden die Kreditunterlagen per Post oder Email an den Kreditnehmer gesandt. Der hat nun die Möglichkeit, Unterlagen wie Kontoauszüge seines Girokontos und Gehaltsbescheide der vergangenen drei Monate einzureichen. Damit ist der Antrag komplett und kann von der Bank bearbeitet werden. Das nimmt in der Regel zwei bis drei Tage in Anspruch, sodass der Kreditbetrag innerhalb kürzester Zeit auf das Konto des Kreditnehmers überwiesen wird. Dieser kann in der Folge mit den Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beginnen und die entsprechenden baulichen Maßnahmen einleiten oder die neue Einrichtung shoppen.

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